安い土地には必ず理由がある。
千葉で土地選びをする際に知っておきたい10個のポイントを詳しく解説

マイホームを建てようと計画し始める際、多くの人がまずは土地を探し始めるでしょう。限られた予算の中でできるだけ理想の住まいに近づけるためには、コスパのいい敷地を探すことが重要なポイントです。

そこで気になるのが、「土地の価格」。不動産関連雑誌やホームページを見ると、目立って価格が安い土地が売り出されていいることがあります。では、どうしてこのような安い土地が存在するのでしょうか？

そこで、今回は土地が「安くなる」理由について詳しく解説します。その土地がどうして安いかを知れば、「なんとなく心配」と尻込みする必要はありません。

千葉でマイホーム建設を検討中の方や、土地をこれから探す方は、是非参考にしてください。

「安い」からと言って購入を即決するのは危険

安い土地を見つけた際に、「なんとなく安い土地だと不安…」と感じる人と、「掘り出し物を見つけた！」と感じる人がいるでしょう。どちらも決して間違いではありませんが、その土地の価値は“価格”だけではありません。

決して小さな買い物ではありませんし、将来に渡って引き継がれる固定資産となるため、購入を決断する際には十分吟味することが必要です。

また、土地の形状と家のプランにこだわるだけでは、住み心地のいい家になるとは限りません。必ずその土地の特性を理解し、周辺環境やライフスタイルなどを総合的に考慮して、マイホーム計画を進めることが重要です。

ですから、安い土地を見つたからといって、焦って購入を即決するのはおすすめできません。ただし、これから紹介するポイントを事前に理解しておけば、一般的にはデメリットになる点もあなたにとってはそれほど大きな問題ではない可能性もあります。

安い土地の特徴は？知っておくべきポイント10個

では、土地の価格はどのようなポイントに左右されるのでしょうか？ここでは、主なポイントを10個紹介します。安い土地を見つけた際は、これらのポイントに沿ってその理由を探ってみましょう。

その① 高低差が2m以上ある土地・傾斜地

まず、宅地内で高低差が２m以上ある土地は、価格が安くなる傾向があります。購入者は、住宅建設費用に加えて土地の造成費用がかかるためです。

さらに建築基準法では、下記のような規定があります。

がけ（地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす硬岩盤（風化の著しいものを除く。）以外の土地で高さ2メートルを超えるものをいう。以下同じ。）の上にあってはがけの下端から当該がけの高さの1.5倍、がけの下にあってはがけの上端から当該がけの高さの2倍に相当する距離以内の場所に居室を有する建築物を建築してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当するときは、この限りでない。

１．がけの下に建築物を建築する場合において、次のいずれかに該当するとき。 
　a.建築物の外壁及び構造耐力上主要な部分（がけの崩壊による衝撃を受けるおそれのない部分を除く。）を鉄筋コンクリート造（がけの崩壊による衝撃に対し破壊を生じないものに限る。）その他これと同等以上の耐力を有する構造とし、かつ、必要に応じ当該外壁の開口部からの土砂の流入を防止するための有効な壁等を設置するとき。
b.がけと建築物との間に、がけの崩壊に対して建築物の安全上支障のない塀等が設置されているとき。

２．建築物を建築する場合において、建築物の位置ががけから相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるとき。
３．建築物を建築する場合において、構造耐力上安全な擁壁が設置されているとき。
４．建築物を建築する場合において、がけの形状及び土質により、がけの崩壊のおそれがないとき。

引用元：千葉県｜わが家を建てるための法律知識-がけについて

つまり、敷地内に「がけ」と認定される高低差がある場合や、造成によって高低差ができる場合は、建築規制が生じ、それをクリアするためには丈夫な擁壁を作らなくてはならず、その費用もかかってしまいます。

さらに、この建築基準法による規定以外にも自治体ごとに独自の条例を定めているところもあります。

このように、大きな傾斜のある土地は建設費以外のコストがかかるため、あまり需要が高くなく安くなる傾向があります。

その② 再建築不可の中古住宅付き土地

建築基準法第42条「道路の定義」・第43条「敷地等と道路の関係」では、住宅を建てる宅地は道路（原則として公道などの幅員4ｍ以上のもの）に２m以上接していなくてはいけないと定められています。一部例外はありますが、この接道条件をクリアしていないと、建物は建てられません。

この規定は、1934年の建築基準法改正に伴い変更された内容であるため、稀に改正以前に建てられた住宅付きの接道条件を満たしていない土地が売り出されていることがあります。その場合、道路の問題をクリアしない限り建て替えができず、全く活用できない土地となる可能性も考えられるでしょう。

このような土地を、一般的に「旗竿（はたざお）敷地」と呼び、土地探しの重要なポイントになります。ただし、土地へつながる路地が車の走行ができるほどの幅員があれば、再建築を認められる場合もあります。ですから、購入を検討する際は、まず管轄の役所や建設会社などに相談してみてください。

その③ 私道の権利を持っていない土地

先ほど解説した接道条件に該当する道路が「私道のみ」の場合、その道路に関する権利（の一部）が土地に付いているか否かもチェックしましょう。

敷地に面する道路が私道のみの場合、権利を所有していないと掘削ができず、ライフラインの確保や入れ替えができない可能性もあります。また、住宅ローンの融資が受けられないケースすら少なくありません。

稀に、道路の権利所有者が「工事車両の通行を許さない」というトラブルもあり、そういった観点からも、私道のみに面していて道路の所有権利のない土地は、安い場合が多いです。

その④ 私道負担（セットバック）しなくてはいけない土地

その土地の前面道路幅員が足らない場合には、敷地の一部を私道と見なしてその部分に建物を建ててはいけないという規定があります。

（その敷地が四メートル未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の付加）
第四十三条の二　地方公共団体は、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要があると認めるときは、その敷地が第四十二条第三項の規定により水平距離が指定された道路にのみ二メートル（前条第三項各号のいずれかに該当する建築物で同項の条例によりその敷地が道路に接する部分の長さの制限が付加されているものにあつては、当該長さ）以上接する建築物について、条例で、その敷地、構造、建築設備又は用途に関して必要な制限を付加することができる。

引用元：e-Gov法令検索｜建築基準法

これを一般的には、「土地のセットバック」と言います。該当する部分には建物を建てられないだけではなく、駐車場など長時間車を停めっぱなしにする場所としても使えません。

そのため、セットバックが必要なために土地の価格が低くなっている可能性もあります。前面道路の幅が狭いと感じた場合には、この点についても確認しましょう。ただし、都市部などの人気エリアについては、安くなる要因にはならない場合も多いです。

〈関連コラム〉
下記コラムでは、その他の建築条件についても解説しています。

日建ホーム｜コラム｜建築条件は要チェック！注文住宅の土地探しのポイント

その⑤ 抵当権付きの土地・競売物件

前の持ち主がローンを支払えず、土地に抵当権が付いたまま売り出されているケースがあります。この場合、前オーナーが土地の売却金でローンの返済を行わなかった場合、残った抵当権が行使されて、所有権を失ってしまうリスクがあります。

ちなみに「競売（けいばい）物件」とは、金融機関などが抵当権のある不動産を差し押さえ、裁判所命令によって現金化することになった土地や建物を指します。この場合、条件が悪くない場合でも価格が相場より安くなっていることが多いため、かなりお得です。

ただし、競売物件の場合は売主に該当する人がいないため、瑕疵担保責任などは発生しません。つまり、購入後に不具合が見つかっても、保証してくれないということです。土地の場合は問題になるケースは少ないですが、建物を買う場合には注意しましょう。

その⑥ 不整形地・変形地

住宅用の宅地は、建物が建てやすい形に区画分けされていることがほとんどですが、稀に変な形状の土地も存在します。この場合、配置計画が難しく、デッドスペースができてしまいます。四角い土地であっても、極端に細長い場合などにも注意が必要です。

ただし、近年魅力的な“狭小住宅”が増えてきていることもあり、都市部などの人気エリアでは不整形地や変形地も高値で取引される場合もあります。

その⑦ 道路よりも低い土地

道路よりも土地のレベルが低い場合にも気をつけましょう。雨水が大量に流れ込んでくる可能性もあり、それに対する排水設備も備えなくてはいけません。そのため、あまり人気がなく、価格や安い場合があります。

道路から見下ろされるような位置関係になるため、プライバシー確保にも配慮が必要です。駐車場を設ける場合は、スロープも造成しなくてはいけません。

つまり、いくら安くても、通常の道路と同レベルの土地に住宅を建てる場合と比べると、余計なコストがかかる可能性があります。

その⑧ 地盤が軟弱な土地

地盤が軟弱な土地もやすい可能性があります。住宅を建てるために地盤改良工事が必要であるためです。

実際、千葉県内にも液状化する可能性があるエリアもあるため、そこに該当する土地を買う場合には、必ず地盤調査が行われているかや、その結果を閲覧できるかを、不動産仲介業者に確認しましょう。

〈関連コラム〉
下記コラムでは、地盤改良工事について詳しく解説しています。是非合わせてご覧ください。

日建ホーム｜コラム｜千葉でマイホーム検討中の方に知ってほしい「地盤改良工事」メリットや工法の種類について詳しく解説

その⑨ 市街化調整区域内の土地

市街化調整区域とは、都市計画法第34条「開発行為等の規制」において乱開発を抑制する目的で、無闇に住宅などの建物を建てられないことになっています。

• 公益上必要な建物の場合
• 周辺住民の生活に必要な物販をする場合
• 農林漁業を営む人の住宅の場合…

これらの場合は建物を建てることはできますが、その際には都道府県知事の許可が必要となるため、かなりハードルが高いと言えます。ちなみに、許可なくして建設した場合には、自らの責任において撤去や移転などの是正をしなくてはならず、それに応じないと建築物の除去や罰金・懲役などの罰則が課せられてしまいます。

〈関連ページ〉
下記ページでは、千葉県内の市街化調整区域について詳しく紹介されています。

千葉県｜市街化調整区域での建築について

その⑩ 売り急いでいる土地

土地自体にはなんの問題や懸念点がなくても、価格が安いことがあります。主なケースは、相続分配や会社決算の都合によって売主が売却を急いでいる場合です。

滅多に市場には出ませんが、見つけた時にはかなり狙い目です。

土地自体に問題はなくても周辺環境が理由で安くなることも

ここまで土地が安くなる要因として考えられるポイントを紹介しましたが、価格を決めるのはその土地の条件だけとは限りません。周辺環境や立地条件も、値段を左右する大きなポイントです。

下記に該当する土地は、その土地自体に要因がある訳ではない可能性があります。

• 駅から離れてる、バスなどが走っていないなど、交通の不便な場所
• 周辺に高い建物があり、日当たりが悪い場所
• 近隣に変電所や墓地、火葬場、病院、警察署などがある場所　…

これらは、紙面などの不動産情報だけで分からない可能性があるため、ご自宅建設用の土地を購入する際には、購入前に実際足を運んで周辺環境をチェックすることが重要です。

まとめ｜「安い土地 ＝ 買ってはいけない土地」ではありません

今回は、土地の価格を引き下げる要因となるポイントを10個紹介しました。土地の購入は人生でそう何度もない出来事です。だからこそ、価格に惑わされることなく、「本当に後悔しないかどうか」を見極めなくてはいけません。

また、紹介したポイントがあなたにとって不利とは限らないため、「このポイントなら譲歩できる」「このポイントなら建設予算内でクリアできる」「気になるポイントはあるが、立地条件が理想通り」など、安い原因とあなたの要望を天秤にかけてみて、損しないと判断した場合は購入に踏み切っても良いでしょう。

私たち日建ホームは、お客様に安心していただける住まいづくりを徹底しています。土地探しや住宅ローンのご相談から、建設予定地の地盤調査、設計士・インテリアコーディネーターによるデザインのご提案など、各専門スタッフがチームでお手伝いさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。

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お約束①自分の家を建てるように心を込めて丁寧につくります。
私たち日建ホームは、千葉県我孫子市を拠点とする地域密着の工務店です。世界で唯一無二のオーダーメイドの家。暮らしの夢や希望を丁寧にヒアリングし、プロの建築技術集団として注文住宅にしかできない住み心地を実現します。

お約束②現場をきれいにします。
家は、ひとつひとつの工程を丁寧に積み重ねて出来上がっていく究極の手仕事。現場をきれいにすることでムリ・ムダ・ムラを排除しスムースに安全に家づくりができます。近隣に配慮し何よりもお施主様に喜んでいただける現場を目指します。

お約束③一生涯のパートナーとしてずっと家をお守りします。
「家」は住み始めることで「住まい」となり、住み始めてからも理想の暮らしの追求は続きます。住み続けることで変化する事柄に、ハウスドクターとして一生涯、何でも相談していただけるよう、いつも、そしてずっと傍らに居続けます。

お約束④「健康快適設計基準」で健康配慮の家をつくります。
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