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建築条件は要チェック！注文住宅の土地探しのポイント

2020.10.26 / 最終更新日時 : 2020.11.9 nhome-wpadmin 注文住宅

建築条件は要チェック！注文住宅の土地探しのポイント

千葉で土地を探すとき、「建築条件付き」の土地に出会うことがあります。法令の規制ではなく、その土地を購入する場合、特定のハウスメーカーの「売り建て住宅」というほぼ決められた仕様で建てる条件が付いている土地です。しかも、購入から２～３か月以内に建築しなければならない、といった期限が設けられていることが多く、自由設計の家、フリープランと言いながら、実際は希望通りの注文住宅が建てられない場合もあるので要注意です。そこで今回は、このような土地探しで注意が必要な建築条件付きの土地とはどのようなものか、その解除方法はあるのか等について解説します。

建築条件付きの土地とは

建築条件付き土地とは、不動産ディベロッパーや、ハウスメーカーが宅地として販売している土地のこと。その土地を購入して家を建てる場合、指定のハウスメーカーや工務店で一定の期間内（例えば3か月以内等）に新築するという条件が付いているため、建築条件付きとされています。

土地購入後、その土地に、いつどんな家を建てるかは、一般的には購入者が決めることができます。しかし、土地の販売者が、購入直後に、特定のメーカーで２～３か月後に建築請負契約を締結することを前提に土地を販売しているのが、建築条件付きの土地です。

建築条件付き土地に建てられる家は、注文住宅じゃない？

その建築条件付き土地に家を建てる家は、契約上は「注文住宅」です。注文住宅には、自由度の高い設計ができる順に、①フルオーダーメイド住宅、②セミオーダーメイド住宅、自由設計（フリープラン）住宅といったタイプがあります。しかし、ここでいう建築条件付き土地に建てられる注文住宅は、一番自由度の低い自由設計（フリープランの家）と呼ばれるタイプです。

自由設計（フリープラン）って何？

住宅広告のチラシなどで、「自由設計（フリープラン）」という言葉を目にすることがあります。自由設計とは、「建築条件付き土地」に建てる住宅を意味しています。ここでいう自由設計とは、間取りをモデルプランを参考に自由に変更・選択できる建売住宅という意味です。

気を付ける必要があるのは、自由設計の家は、契約上は注文住宅ですが、実際には、ほぼ建売住宅の仕様になるということです。

たとえば、自由設計(フリープラン）住宅は、

住宅仕様（建材、設備など）が変更できない

・建材、仕上げ、設備などは原則変更ができません

間取りが選択できるが、大幅な変更はできない（オプション料金になる）

・間取りが選べるといっても、モデルプランから選択するケースが多い

会社によって自由設計（フリープラン）が意味する内容が異なる

・自由設計という言葉には定義がありません。どのような契約、仕様の住宅になるかをしっかり確認する必要があります

宅地建物取引業法の規制が適用されない

・契約を解除したい場合違約金が必要になる場合がある

といった制約があるにも関わらず、自由設計（フリープラン）と称されているのです。

建築条件付きの土地は、比較的割安な価格に設定されているのですが、建売住宅に近い既製品の配置を少し変えて組み立てるような家づくりになってしまいます。中には土地と建物の総額が表示されている建築条件付き土地もあります。土地と建物の総額が表示されているということは、あらかじめ住宅の仕様が決まっているということです。既に何らかの設計図面を役所に提出し建築許可を取得しているはずですので、その範囲内の仕様変更でしか建築することができない、という制約があることになります。

こういったことから、建築条件付き土地に建てる自由設計の家は、「建売住宅」という言葉に対して「売建住宅」とも言われます。

また、自由設計という言葉には明確な定義がないため、ハウスメーカーや工務店によってまったく内容が異なりますのでご注意ください。

セミオーダーメイド住宅とは？

先ほど注文住宅には、フルオーダーメイド住宅、セミオーダー住宅、自由設計住宅（売建住宅）があるというお話をしました。

セミオーダーメイド住宅は、基本パッケージをベースに、間取り、設備などを具体的に選ぶことができるプランです。先ほどの自由設計の売建住宅よりは自由な家づくりができますが、必ずしも自分たちのイメージ通りに、間取り、建材、仕上げ、設備を選択できるわけではありません。

大手ハウスメーカーやFC加盟工務店の注文住宅はセミオーダーメイド住宅が多い

注文住宅を建てる大手ハウスメーカー、フランチャイズ加盟の工務店の多くは、セミオーダー型か規格住宅になります。

セミオーダー型の注文住宅は、基本プランの中から、大まかな間取りのパターンを選び、外壁、窓、内装などの仕様や、キッチン、浴室、トイレなどの設備をカタログを見ながら選択していく家づくりです。使用できる建材も限られています。

「商品」として住宅がパッケージ化されているため、予算内で選択できるものと、別料金のオプションになる場合があります。できるだけ希望通りの仕様にしようと思うと、結果的に予算オーバーになってしまうことも多々あります。

フルオーダーメイドの注文住宅と、このようなセミオーダーメイドの注文住宅の比較する際は、このようなグレードや設備のオプションの内容も十分確認の上、比較検討することが必要です。

限られた選択肢の中から、できるだけ希望にあう選択肢を選んでいくわけですが、カタログで見ると高級感があり、上質感のありそうな素材が、実際に現物が手元に届いたとき、その手触りや質感にがっかりすることも多くあります。やっぱり、自然素材ならではの質感、上質な風合いを大切にしたいなら、フルオーダーメイド住宅で、熟練の職人さんや経験豊富な設計士に相談しながら最適な素材選びをしたいところです。

３か月で注文住宅の仕様は決められるか

次に、スケジュール面の課題を検討してみましょう。

建築条件付き土地の建築条件として定められることの多い、2～3カ月間以内の契約（建築請負工事契約）という期間。

この２～３か月で住宅の仕様を建築請負契約が締結できるレベルまで詰めるのは相当タイトなスケジュールだと考えたほうがよいと思います。

そもそも家づくりは、ご家族の想いや希望と、その土地にあった家の形、これら全体を統一するコンセプト決めからはじまり、それらを実現するための家の性能、間取り、外壁や内装、窓や設備などの考え方の統一方針を決めるだけでもある程度の時間をかけて打ち合わせをする必要があります。

さらに、設備の仕様１つひとつ、洗面台のメーカー、品番、カラー、水栓のタイプなどの選定、キッチンのガスコンロだけみても、パンを焼ける小型オーブン機能がついているか否かで品番や価格が異なりますので、奥様の今後の料理の方針を確認する必要があるなど、本当にきりがないほど細かい検討項目があります。それをカタログを参考に、設計士など工務店スタッフの意見も参考にしながら１つひとつ丁寧に確認して決めていくのが、本当に長く暮らせる家づくりの仕方です。

また、建築条件付き土地に家を建てる場合、相見積もりがとれないため、見積もりの適正さを確認するのが難しいのも実際です。予算オーバーになりそうだったら、残すもの、省くものを検討しなければなりません。住宅はバランスによって成り立っている構造物ですので、何かを省くと、構造的、機能的、デザイン的に、様々な要素が絡み合い、どこかに必ず影響がでます。そのバランスを見極めながら調整する機能は非常に高度な知見と技術が求められます。このようなことをわずか３か月以内にすべて決めていくのは相当な労力ですので、一般的には半年程度はみておくのが安心です。

拙速の家づくりは禁物です。もし建築条件付き土地しか候補地が見つからないなら、建築条件を外すという奥の手を検討してみるのも一案です。

建築条件付き土地の条件は外せる？

では建築条件付きの土地の建築条件は、外せるのでしょうか？

結論としては、建築条件付きの土地の条件は、基本的に外すことはできません。ただし、建築条件付きの土地は、価格を安めに設定していることが多いので、場合によっては価格を割り増しにして建築条件を外して販売することはあります。

建築条件なしの土地になれば、契約期限の縛りがなくなり、必要以上に急かされることがなくなります。建売住宅や、売建住宅のような家づくりではなく、自分たちらしく快適に暮らせるように、無垢の木や自然素材をふんだんにつかって健康的な暮らしができる理想の住まいをつくることができます。やはり、健康で快適な暮らしやすい家づくりをするなら、建築条件なしの土地を購入し、フルオーダーメイドの注文住宅の家づくりがおすすめです。

注文住宅を建てるなら、フルオーダーメイド（完全自由設計）の家づくりが得意な工務店がおすすめ

では、フルオーダーメイドの「完全自由設計」の注文住宅は、どのような家なのでしょうか？

まさに、本当の意味でこだわりの家づくりができる家です。

もちろん、その土地の立地条件、都市計画上の制限、建築基準法、地域の条例などに基づく家を建てるのは当然ですが、これらの条件下であれば、住宅の仕様に制約はありません。

一生のうちに、おそらく１度か２度であろう注文住宅の家づくり。家族の理想を叶えたい。納得のいく、自分たちらしい家づくりをしたい。そんな想いをお持ちの方は、フルオーダーメイドの家づくりをおすすめします。

まだ、家のイメージが明確になっていなくてもかまいません。どうぞ遠慮なく今の想いをお聞かせください。

千葉県でフルオーダーメイドの注文住宅を建てるなら日建ホームにご相談ください

おそらく一生に一度か二度になるであろう大切な家づくり。人生の一大事業ですので、たくさんの“希望”をお話し下さい。私たち日建ホームは「自分の家をつくるように」お客様の家づくりに真摯に取り組みます。

お約束①自分の家を建てるように心を込めて丁寧につくります。
私たち日建ホームは、千葉県我孫子市を拠点とする地域密着の工務店です。世界で唯一無二のオーダーメイドの家。暮らしの夢や希望を丁寧にヒアリングし、プロの建築技術集団として注文住宅にしかできない住み心地を実現します。
お約束②現場をきれいにします。
家は、ひとつひとつの工程を丁寧に積み重ねて出来上がっていく究極の手仕事。現場をきれいにすることでムリ・ムダ・ムラを排除しスムースに安全に家づくりができます。近隣に配慮し何よりもお施主様に喜んでいただける現場を目指します。
お約束③一生涯のパートナーとしてずっと家をお守りします。
「家」は住み始めることで「住まい」となり、住み始めてからも理想の暮らしの追求は続きます。住み続けることで変化する事柄に、ハウスドクターとして一生涯、何でも相談していただけるよう、いつも、そしてずっと傍らに居続けます。
お約束④「健康快適設計基準」で健康配慮の家をつくります。
「家」と「健康」には密接な関係があります。毎日を過ごす家のデザインや性能が身体的・精神的に大きく影響します。温熱性能（高気密・高断熱・24時間換気）、自然素材、健康配慮の家をつくります。
お約束⑤５つの保証制度で責任をもって保証します。
建設工事総合保証、無料定期点検10年間、瑕疵担保責任10年間、地盤保証システム20年間、ぽけっと団信　住宅代金保証制度（オプション）で責任をもってお施主様の家をお守りします。