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長期優良住宅化は新築だけではなくリフォームもメリットや工事内容について徹底解説

2022.3.8 / 最終更新日時 : 2023.4.3 nhome-wpadmin その他

長期優良住宅化は新築だけではなくリフォームも
メリットや工事内容について徹底解説

皆さんは「長期優良住宅」という言葉聞いたことはありますか？近年、環境的観点から建物の“長寿命化”が重要視されていることもあり、国をあげて住宅を長く保つための取り組みがなされています。その内の一つが、「長期優良化住宅認定制度」です。

そこで、今回は「長期優良住宅化」についてメリットや工事内容について詳しく解説します。さらに、新築の場合とリフォームの場合の違いについても触れていますので、これからマイホーム計画を始める方だけではなく、今の住まいをより快適に過ごせるようにしたい方も、ぜひ参考にしてください。

このコラムのポイント

・「長期優良住宅化」には、家を長持ちさせる以外にも、住宅ローン金利割引や税の特例控除などのメリットがある。
・認定を検討する際は、施工会社選びも重要なポイント。

長期優良住宅化とは？新築とリフォームの違いは？

「長期優良化認定制度」は、平成21年に施行された「長期優良住宅化の普及の推進に関する法律」によって設けられた制度です。それまでの“スクラップ・アンド・ビルド（造っては壊す）”という考え方ではなく、“長期にわたり住み続けられるための措置が講じられた優良な住宅”を普及させるために作られました。

その棟数は年々増加傾向にあり、平成30年末には新築とリフォーム、戸建・集合住宅を合わせて100万戸もの住宅が認定されています。

認定を受けられる住宅は、戸建て・集合住宅の新築物件および改築・増築物件です。認定基準である工事内容や仕様に多少の違いはあるものの、基本的理念や認定条件の大枠は、新築もリフォームも変わりません。

どちらについても、下の４点についての措置が取られている住宅が対象となります。

長期間住み続けられる構造や設備であること
居住環境へ配慮されていること
一定面積以上の居住スペースがあること
維持保全計画が立てられていること

まず、長い間住み続けるためには、十分な耐震性能を持った構造体や設備が欠かせません。そして、国や自治体が定めた地区・都市計画や、景観条例を守り、周囲と調和していることも重要です。

また、この制度はあくまで住宅が対象であるため、認定条件には住戸部分の最低床面積も定められています。ですから、店舗併用住宅の場合には、認定が受けられない場合もあります。

この制度で工事内容と同様に重要視されているのが、「維持保全についての計画や方法が決められている」点です。一時的な工事によって十分な性能を持っていたとしても、それを定期的にメンテナンスしなくては、長期間正常な状態に保てません。

これらの条件によって、「古くなった家は壊してしまう」というのではなく、「お手入れしながら長期的に住み続ける」ことができるのです。

長期優良住宅化するメリット・デメリット

法律が施行されてから、年々認定済みの住宅は増え続けていますが、具体的なメリットはどのような点なのでしょうか？また、認定を受けることでデメリットはないのでしょうか？

ここでは、メリットとデメリットについて詳しく解説します。

メリット

この制度の目的でもある「住宅の長寿命化」はもちろん大きなメリットですが、それ以外にも認定を受けることで得られる利点があります。

利用できる補助金が増える
住宅ローンの金利が安くなる
地震保険料が安くなる
減税の特例措置が受けられる

まず、認定を受けることで「地域型住宅グリーン事業（長寿命型）」の補助金制度を利用できるようになります。この制度は、事業に参加している施工会社によって建てられたことが条件で、住宅1戸当たり最大110万円もの補助金が受けられます。

新築住宅を建てる際には、多くの方が住宅ローンを利用するかと思いますが、住宅金融支援機構のフラット35を始めとした一部商品では、認定を受けた住宅については金利を一定期間引き下げるサービスを展開しています。

地震保険料が安くなるのも、オーナーにとっては大きなメリットとなるでしょう。長期優良住宅の認定を受けるためには、ある一定の耐震性度を持たなくてはいけません。つまり「認定住宅＝地震に強い」ということになり、耐震等級による割引や、免震建物の場合の割引が適用されます。

さらに、認定住宅は一般の住宅と比べて、所得税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税が軽減される点もメリットです。ただし、こちらの対象は新築のみでリフォームは対象外なので、注意しましょう。

〈関連ページ〉
下記ページでは、長期優良住宅が対象となる税金の特例措置について、詳しく解説されています。

国土交通省｜長期優良住宅に対する税の特例

制度の詳細についてもっと知りたい方は、下記ページをご覧ください。

一般社団法人住宅性能評価・表示協会｜長期優良住宅認定制度の概略について（新築版）
一般社団法人住宅性能評価・表示協会｜長期優良住宅認定制度の概略について（増築・改築版）

デメリット

いいことづくしの制度ですが、認定を受ける前に知っておかなくてはいけない注意点があります。

施工費や材料費が高くなる
申請や審査に費用や日数がかかる
長期的メンテナンスが義務化される

まず、新築・リフォームどちらの場合でも、認定を受けるためには一定の耐震性能や断熱性能が必要です。そのため、必然的に施工費や材料費は高くなってしまいます。ですから、予算に限りがある場合には、認定を受けるかどうかじっくり検討しましょう。

いざ申請をしても、認定を受けてからでないと着工できないという点も知っておかなくてはいけません。まず、プラン（計画）が出来上がった段階で、登録住宅性能評価機関に技術的審査をしてもらい、そちらをクリアした後に所管行政庁へ認定審査を依頼します。その後無事に認定を受けてから、初めて着工できるのです。そのため、工期がシビアな場合には、申請・審査が間に合わない可能性もあるかもしれません。認定を受けたい場合には、スケジュールに余裕を持っておきましょう。

完工後、無事に引き渡しが終わってからも、かかってしまう費用があります。それが、定期点検費用と適宜発生するメンテナンス費用です。ただし、定期点検は施工会社が無料で行ってくれる場合もありますし、メンテナンス費用は住宅を維持するためには止むを得ない費用です。認定の有無とは関係なしに、長期的に保全計画を立てることは、ずっと快適に住み続けるための重要なポイントと言えます。

どんな工事をすれば認定される？認定条件は？

新築とリフォームどちらについても、認定を受けるためにはいくつもの条件があります。そこで、ここでは主な認定条件や工事内容について解説します。

ホームインスペクション（建物診断）の実施

リフォームの場合には、既存住宅の性能を評価するためのホームインスペクション（建物診断）を受けなくてはいけません。長期優良化住宅制度においてホームインスペクションを行う資格があるのは、下記のような人です。

宅建業法によって認められた団体が行う講習を受けた建築士
インスペクター講習団体が行う講習を受けた建築士
インスペクター講習団体が行う講習を受けた建築施工管理技士

つまり、診断は誰でもできるという訳ではないため、希望する場合には早めに問い合わせましょう。ただし、リフォーム施工会社に所属する建築士でも診断することはできます。認定を検討する方は、会社選びの際にこちらについても確認すると良いでしょう。

性能を確保するための工事の実施

まず、認定条件として、次の性能を持つことが条件とされています。

耐震性能（耐震等級２もしくは耐震等級１＋層間変形数の規定クリア、または品確法で定められた免震建築物である）※①
劣化対策（劣化対策等級３＋構造種別による基準クリア）
省エネルギー（断熱等性能等級４または、断熱等性能等級３＋一次エネルギー消費等級４）※①
管理・更新の容易性（維持管理対策等級〈専用配管〉３）
バリアフリー（高齢者等配慮対策等級〈共有部分〉３）※②
可変性（躯体天井高さもしくは室内天井高さの基準クリア）※②

※① こちらの項目については、新築とリフォームで条件が異なります。
※② こちらの項目は、共同住宅のみ対象となります。

〈関連コラム〉
下記コラムでは、省エネ住宅について詳しく解説しています。ぜひ合わせてご覧ください。

日建ホーム｜コラム｜パッシブハウス＆パッシブデザインは究極の省エネ住宅メリット・デメリットを解説
 日建ホーム｜コラム｜千葉でゼロエネルギー住宅を建てる ZEHゼッチとは？その定義やメリット・注意点を紹介

維持保全計画の作成・改修履歴の保管

この制度の大きなポイントでもあるのが、完工後の「維持保全計画の作成」と「改修履歴の保管」です。いくら性能の高い住宅にしても、メンテナンスを怠ればその性能は年々低下して、長期間住み続けることは難しくなります。

そのため、工事完了から30年は定期点検と必要な箇所への修繕をすることが条件となっています。また、都度行った改修工事の記録を保管することで、永続的に適切な処置が施せます。

どんな会社に依頼すればいい？会社選びのポイントは？

「長期優良化住宅」の認定を受けるとたくさんのメリットが得られるため、年々希望する方が増えています。しかし、適切な施工会社に相談しなければ、申請がスムーズに進みませせん。ですから、会社を選ぶ際には下記のポイントを抑えると良いでしょう。

制度に精通して申請に慣れている会社かどうか
リフォームの場合は、社内にホームインスペクションができるスタッフがいるかどうか
引き渡し後も定期点検などのアフターサービスをしてくれるか

まず、申請は施工会社から行うため、数多くの申請を経験している会社の方が認定までスムーズです。また、認定書通知書を受けてからでないと着工できず、その決まりを知らない施工会社の場合ですと「申請が却下されてしまう」という可能性もあります。

そして、リフォームの場合にはホームインスペクションを行える有資格者が社内にいる会社がおすすめです。もちろん建物診断を専門とした会社も数多くあるため、第三者に任せることもできますが、近年診断を希望する方が増えていることもあり、診断士の不足が予想されます。申請から着工までスピーディに進めたい方は、ぜひ社内スタッフで対応してもらえるかを確認してください。

長期優良住宅化に欠かせないのが、完工後の定期点検です。つい工事の引き渡しを受けてしまうと、それ以後点検を依頼するのを忘れてしまう方も少なくありません。ですから、定期的に点検の案内をしてくれるなどのアフターサービスを行う会社がおすすめです。ただし、認定条件では初回の点検が10年以内とされており、引き渡し後からかなり年月が経つため、有料点検となる場合もあります。その点については、都度施工会社に確認しましょう。