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住宅の資産評価と税について

もうすぐ新年度、憂鬱な固定資産税の時期です。

毎年納税通知書が郵送されますが、そこに記載されている家屋課税標準額を較べると毎年減額されています。

そこで、これまで見過ごしてきた「自宅資産が課税される際にどのように評価されているのか」を調べてみました。

住宅をはじめとするさまざまな資産には減価償却の耐用年数が定められています。この耐用年数は、国税庁が税務用に毎年の経費算入額を求めるために定めたもので、事業用(賃貸用)の木造住宅は22年で減価償却100%になります。自己の居住用住宅の場合は、(省令の耐用年数表に記載がありませんが)1.5倍の33年(33年で減価償却100%)になりこの数字は住宅を売却したときに譲渡税の売却益を算定する際の取得費用の計算で用いられます。

ところが、住宅の固定資産税は、固定資産税を課税するために市町村が竣工後に固定資産税評価額を評価(実際の建築費のおおよそ50~ 60%)して付すもので、経年による減価償却は、(建物の評点数に応じて、木造家屋の場合15年から35年の範囲で規定されていますが、)最終の減価償却は80%まで、その後はどんなに古い住宅でも残存価値を20%として評価し課税される仕組みになっています。

また上記の法定耐用年数を経過した建物の相続税の算定でも、時価は一般には固定資産税評価額の20%残存価額を採用しているようです。

ちなみに、固定資産税の税率は、一律、課税標準額に対して「1.4%」、同様に都市計画税の税率は、実際に適用される税率は市町村ごとに異なりますが標準「0.3%」です。

by Hira

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