注文住宅のための土地探し｜流れやコツ・ポイントは？期間はどのくらいかかる？

「注文住宅を建てたい」そんな方がまず始めるのが、土地探しですよね。

しかし、ほとんどの人にとって土地探しは人生で初めての経験かもしれません。

そこで、今回は注文住宅の「土地探し」について、流れや期間の目安、後悔しないためのポイント・コツを紹介します。

これからマイホーム計画を始める方は、ぜひ参考にしてください。

“土地探し”はどうやって始める？流れは？期間はどのくらいかかる？

注文住宅を建てると決めてまず最初に取り掛かるのが「土地探し」。

しかし、いったいどのような流れでどのくらいの期間を見ておけばいいか見当もつかない方は多いでしょう。

ここでは、順を追って期間の目安とポイントを解説します。

① 要望の優先順位を決める（1週間〜2週間）

まずは、マイホームを建てたいエリアや土地の条件を検討しましょう。

• 駅からの距離や通勤・通学アクセスの利便性
• 病院・保育園・幼稚園・学校との距離
• スーパーマーケットなどとの距離
• 公園との距離、自然の豊かさ
• 閑静な住宅街か賑やかで人の行き来が多いエリアか
• 土地の広さ、角地・中地か
• 前面道路のある方角
• 隣家との位置関係 …

ライフスタイルや家族構成によって優先するポイントは異なりますので、まずは「どこで・どのような」生活を送りたいかをイメージしてみましょう。

全ての条件が揃う土地が見つかるとも限りませんので、要望に優先順位をつけておくことも重要です。

② 予算を決める（1週間〜2週間）

大体の要望がまとまったら、具体的な予算について考えてみてください。

ローン融資を利用する場合、一般的に借入金額を「年収の５〜6倍」以内に抑えると無理のない返済計画が立てられるとされています。

ですから、以下の式を念頭に入れて、土地購入＋住宅建築の費用上限を決めましょう。

この段階で、金融機関の仮審査やインターネット上の簡易審査を受けておいても良いでしょう。

注文住宅の場合は、土地購入の決済と住宅建築の決済時期が異なりますので、「土地先行融資」が可能な金融機関やローン商品を選ぶのも重要なポイントです。

ちなみに、住宅金融支援機構｜2020年度集計表アンケート調査によると、「土地取得費＋住宅建築費」の平均価格は、以下の通りです。

これら平均値を基準に、ご予算を検討してみるのも良いでしょう。

③ 相場を調べる（〜1週間）

土地への要望とご予算を大体把握したら、次はそれらに合う土地の相場を調べてみましょう。

この段階から不動産会社へ相談するのも良いですが、ご自身で簡単に調べる方法もあります。

例えば、国土交通省が運営している「土地総合情報システム・不動産取引価格情報検索」サイトでは、指定した期間で実際に取引された土地の情報が一覧で確認できます。

「最寄駅とそこからの距離」「取引総額」「坪単価・㎡単価」「面積」「全面道路の種類や幅員・方角」「建蔽率・容積率」まで分かるため、かなり参考になるはずです。

ただし、こちらは売買取引が成立した物件の情報であるため、売り出し中の情報は得られません。

ですから、あくまで“相場を知る”目的で活用してください。

④ 不動産会社を決める（〜1週間）

土地などの不動産情報は、国土交通大臣指定機構が運営するREINS・レインズというシステム上で、加盟業者に共有されます。

つまり、基本的には不動産会社によって情報量や内容に大きな差はないとされています。

ただし、不動産会社が売主から不動産情報を得てからシステムに登録するまで、数日の猶予が認められており、その間はその会社の独占情報となります。

ですから、まだ登録を済ませていない情報をたくさん持っている会社ですと、実質「情報量が多い」と言って間違いありません。

ある程度買いたい土地の候補が定まっていれば、まずはその付近の不動産会社へ話を聞きに行ってみると良いでしょう。

まだ多くの会社に共有されていない物件情報を聞けるかもしれません。

また、話を聞きに行った際の担当者とのフィーリングも大切です。

大事なマイホームの土地探しをお願いするのですから、気持ちよく商談が進められる会社を選びましょう。

⑤ 土地の候補を決める（〜1週間）

住みたいエリアが決まったら、具体的に売り出し中の土地情報をもらい、いくつかの候補を選びましょう。

その際に、選択肢が多く選びきれない場合は、「角地 or 中地」、「前面道路の方角」「形状」などでふるい掛けするのがおすすめです。

金額だけで選んでしまうと、具体的に話が進んだ際に後悔してしまうかもしれません。

⑥ 現地へ訪れる（〜1週間）

遠方の方ですと現地へ訪れるのを省いてしまうケースもありますが、購入を決断する前に最低でも数回、その土地を訪れることをおすすめします。

なぜなら、周辺地域の雰囲気や日当たり、風通し、騒音、交通量などは実際にその場へ行かなければ分からないからです。

朝・昼・夜、平日・休日など、シチュエーションを変えて数回訪れると、ご近所の様子をあらかじめ把握した上で土地が購入できます。

「土地購入」まで、４週間〜8週間程度かかる方がほとんどです。

注文住宅を後悔しないために重要な“土地探し”のポイント・コツは？

後悔しない土地探しを実現するためには、値段や立地を確認するだけでは不十分です。

そこで、注文住宅の土地を購入するためのコツや気を付けるべきポイントを紹介します。

用途地域を確認する

「都市計画法」によってエリアごとに建てて良い建築物の用途種類を定めているのが、「用途地域」です。

その目的は、“健全で秩序ある都市計画”であり、人々が快適に暮らすためには欠かせない制度で、大きく住宅系地域・商業系地域・工業系地域に分類されます。（参考：都市計画法・第9条「都市計画の内容」）

３地域をさらに細分化し、それぞれ建物の高さ・広さの上限を定めているため、閑静な住宅地に突如大きな商業施設が建てられないようになっています。

用途地域ごとに、敷地に対して建物が建てられる面積（建蔽率）や、建てられる階数（容積率）が決められていますので、土地を購入する際には、どの地域に属しているのか必ず確認しましょう。

また、「市街化調整区域」に指定されていると、都市計画法上では“市街化を抑制すべき区域”として捉えられているため、住宅の建築はもちろん、改修などをする際も都道府県知事からの「開発許可」が必要で、時間と費用がかかってしまいます。

土地の形状・高低差を確認する

価格が予算内で立地も希望通りであっても、すぐに購入を決めてはいけません。

必ずその土地の形状や高低差を確認しましょう。

宅地内で高低差が２m以上ある土地は、購入者が土地の造成をしてから住宅建築をしなくてはいけない可能性もあるからです。

また、崖地から一定の範囲は家などを建てることが規制されているため、土地の広さに対して住宅建築可能範囲が狭くなってしまうかもしれません。

宅地内の高低差だけではなく、形状もとても重要です。

不整形な土地ですと、必然的に住宅も歪になる可能性もありますし、建築会社によっては不整形地での工事を受けないところもあります。

ですから、不動産情報に記載されている敷地面積だけを見るのではなく、必ず土地の形が分かる資料も確認してください。

〈関連コラム〉

日建ホーム｜コラム｜安い土地には必ず理由がある。千葉で土地選びをする際に知っておきたい10個のポイントを詳しく解説

前面道路が私道の場合は「私道権利」「私道負担」について確認する

宅地の前面道路が私道のみの場合は、道路の所有権一部が付随しているかどうかを必ず確認しましょう。

通常は、その私道に面した土地所有者で権利を分配して所有していますが、古い宅地ですと権利関係があやふやになっていたり、他の人に譲渡されているケースもゼロではありません。

私道の権利がないと、のちのち通行権についてご近所トラブルになってしまったり、住宅ローンの借り入れが受けられない可能性もあります。

権利関係が整っていたとしても、幅員が建築基準法で定められた長さに足らなければ、敷地の一部が私道の一部と見なされて、その部分に建物を建てられません。

（その敷地が四メートル未満の道路にのみ接する建築物に対する制限の付加）
第四十三条の二　地方公共団体は、交通上、安全上、防火上又は衛生上必要があると認めるときは、その敷地が第四十二条第三項の規定により水平距離が指定された道路にのみ二メートル（前条第三項各号のいずれかに該当する建築物で同項の条例によりその敷地が道路に接する部分の長さの制限が付加されているものにあつては、当該長さ）以上接する建築物について、条例で、その敷地、構造、建築設備又は用途に関して必要な制限を付加することができる。

引用：建築基準法

これを一般的には、「私道負担（セットバック）」と言い、該当する範囲には住宅を建てられないだけではなく、車が長時間停めたままになる駐車場にもできません。

〈関連コラム〉

日建ホーム｜コラム｜建築条件は要チェック！注文住宅の土地探しのポイント

埋蔵文化財保護地かどうか確認する

チェックを忘れがちなのが、文化財保護法に基づき指定される「埋蔵文化財保護地」であるかどうかです。

こちらに指定された場所では、住宅建築をする際に、着工60日前までに国・自治体へ工事申請をして、管轄教育委員会・文化財担当者・土地所有者で協議を行わなくてはいけません。

そのため、想定よりも工期が長引いてしまうリスクがあります。

購入時に「埋蔵文化財保護地」に指定されていなかったとしても、建築途中で石器・土器や貝塚・古墳・住居跡が見つかれば、工事を一時ストップしなくてはなりません。

ただし、きちんと手続きを踏めば住宅を建てることは問題ありませんので、工期さえ余分に見ておけばそれほど大きな問題ではないでしょう。

〈参考ページ〉

ちば情報マップ｜埋蔵文化財包蔵地

我孫子市｜埋蔵文化財確認手続

建築条件はないか確認する

土地情報を見ていると「建築条件付き」と書かれたものを見つけるでしょう。

これは、その土地に住宅を建てる施工会社が“条件”として決められている土地を指します。

通常は、土地を購入してから3ヶ月以内に指定施工会社と契約を結ばなくてはいけません。

ただし、「その施工会社に任せてもいい」ということであれば、価格面や工期面でメリットがある可能性も高いです。

ゴミ置き場・ガードレール・電柱の位置を確認する

実際に訪れた際に、ゴミ置き場・ガードレール・電柱の位置などを必ず確認しましょう。

道路のある側面中央に電柱が経っていたり、ガードレールがあると、駐車場のレイアウトが難しくなってしまいます。

ただし、電柱やガードレールは、人や車が出入りする上で邪魔になるなどの理由があれば、土地所有者による費用負担の元、移動は可能です。

ただし、移動したい理由が相応であると認められなければ工事は許可されません。

「なんとなく視界に入って嫌」というような理由では移動が認められない可能性もありますので、土地購入前に位置を必ず確認しましょう。

そして、現状でその土地の前がゴミ置き場に指定されている可能性もあります。

移動が絶対にできないという訳ではありませんが、そのゴミ置き場を利用している方からの賛同が必要となるため、なかなかハードルは高いでしょう。

ですから、どうしても家の前にゴミ置き場があるのが嫌という方は、購入前にその点についてもチェックしてください。

エリアを知り尽くした地元の会社がおすすめ

先ほどもお話しした通り、不動産会社が入手できる土地情報は、結果的にどこも大差はありません。

しかし、データ上では分からないそのエリアの特性や地盤、歴史背景などは、その地元の会社でないとそれほど詳しくないでしょう。

注文住宅は、建ててから何十年もそこで生活します。

だからこそ、紙面上のデータだけではなく、リアルな情報も参考にする必要があるのです。

〈関連ページ〉

日建ホーム｜会社案内

日建ホーム｜おすすめ土地情報

まとめ｜“土地探し”からじっくり検討しましょう

注文住宅を建てる際に、最も重要と言っても過言ではないのが「土地探し」。

つい、夢の間取りやデザインに意識が向きがちですが、人生の長い時間を過ごす場所だからこそ、じっくりポイントを押さえて検討することが大切です。

しかし、どうしてもその土地でどのような家が建てられるのかイメージするのは難しいですし、予算オーバーにならないか心配な方も多いでしょう。

そんな方は、まず私たち“日建ホーム”までお問い合わせください。

土地探しや住宅ローンのご相談から、建築予定地の地盤調査、設計士・インテリアコーディネーターによるデザインのご提案など、各専門スタッフがチームでお手伝いさせていただきます。

オンライン相談も随時承っております

日建ホームでは、現在遠方にお住まいの方のために、随時オンライン相談も承っております。

日頃お仕事でお忙しい方や、小さいお子さんがいらっしゃって現地での打ち合わせが難しい方、隙間時間に打ち合わせしたい方はどうぞご活用ください。

日建ホームはどこよりも早くから「住宅の高気密高断熱化」に取り組んでいます

私たち“日建ホーム”は、ハウスメーカーでも大手ビルダーでもありません。

千葉県我孫子市に本社を構え、とことん「地域密着」にこだわった建築会社です。

1988年創業以来30年以上、千葉県北西部や茨城県南部でたくさんの住宅を建築してきました。

お客様の理想を現実化することはもちろん、私たちが大切にしているのが「高気密高断熱の家づくり」。

どのハウスメーカーよりも早い1999年から、高気密高断熱住宅の建築に取り組んでいます。

「地域の特性を理解しているからこそ実現できる快適な“高気密高断熱の家づくり”」これこそ私たちの強みです。

千葉県・茨城県で土地探しを始めたい方や、長く住み続けられる住まいを建てたい方は、ぜひ“日建ホーム”までお気軽にご相談ください。

千葉県で“注文住宅の土地探し・建築”をご検討中の方は日建ホームへご相談ください

おそらく一生に一度か二度になるであろう大切な家づくり。人生の一大イベントですので、たくさんの“希望”をお話し下さい。私たち日建ホームは「自分の家をつくるように」お客様の家づくりに真摯に取り組みます。

お約束①自分の家を建てるように心を込めて丁寧につくります。
私たち日建ホームは、千葉県我孫子市を拠点とする地域密着の工務店です。世界で唯一無二のオーダーメイドの家。暮らしの夢や希望を丁寧にヒアリングし、プロの建築技術集団として注文住宅にしかできない住み心地を実現します。

お約束②現場をきれいにします。
家は、ひとつひとつの工程を丁寧に積み重ねて出来上がっていく究極の手仕事。現場をきれいにすることでムリ・ムダ・ムラを排除しスムースに安全に家づくりができます。近隣に配慮し何よりもお施主様に喜んでいただける現場を目指します。

お約束③一生涯のパートナーとしてずっと家をお守りします。
「家」は住み始めることで「住まい」となり、住み始めてからも理想の暮らしの追求は続きます。住み続けることで変化する事柄に、ハウスドクターとして一生涯、何でも相談していただけるよう、いつも、そしてずっと傍らに居続けます。

お約束④「健康快適設計基準」で健康配慮の家をつくります。
「家」と「健康」には密接な関係があります。毎日を過ごす家のデザインや性能が身体的・精神的に大きく影響します。温熱性能（高気密・高断熱・24時間換気）、自然素材、健康配慮の家をつくります。

お約束⑤５つの保証制度で責任をもって保証します。
建設工事総合保証、無料定期点検10年間 、瑕疵担保責任10年間、地盤保証システム20年間、ぽけっと団信　住宅代金保証制度（オプション）で責任をもってお施主様の家をお守りします。

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